1、 保密警钟常鸣，职责高于一切。

2、 秘密轻易出口，祸患便有了入口。

3、 保密二字记心上，工作起来有保障。

4、 做好保密工作要小题大做。

5、 不该说的'秘密不说。

6、 保密工作在身边，时时警惕是关键。

7、 为了你我他，保密要到家。

8、 麻痹和虚荣是保守秘密的大敌。

9、 时刻保密，重视保密。

10、 做好保密工作，是保密人员的天职。

11、 保守秘密，人人有责。

12、 保密工作无小事，件件都是大事。

13、 保密的汗水越多，泄密的泪水越少。

14、 保密让人敬重，泄密遭人唾弃。

15、 泄密如决堤，祸害无穷。

16、 保密堤围紧筑，泄密缺口禁开。

17、 科学发展，保密护航。

18、 保密工作重中之重、慎之又慎。

19、 保密防线要筑牢，诱惑陷井莫动摇。

20、 保密工作是国家安全的命脉。

21、 保密无小事，责任重如山。

22、 信息安全靠大家，保密时刻为国家。

23、 保守国家秘密是每个公民的神圣职责。

24、 安全系着你我他，保密工作靠大家。

25、 改革开放促发展，安全把关保稳定。

26、 绷紧保密这根弦，涉密曲调不乱弹。

27、 人人为保密，国家定安全。

28、 保密工作须万无一失，否则一失万无。

29、 不在私人通信中涉及秘密。

30、 不用民用电话、明码电报、普通邮局办理秘密事项。

31、 国要保安，事要保密。

32、 爱我家乡，保家卫国，保守秘密最重要。

33、 保密千日，不松一时。

34、 勿因一时的疏忽，失去一生的幸福。

35、 秘密不保，国将不国。

36、 我把秘密保，保密保我岗。

37、 保密如对弈，一着疏，全盘输。

38、 保密如防疫，泄密如失火。

39、 以保守秘密为荣，以泄露秘密为耻。

40、 时刻提醒，不忘保密。

41、 保密规定千万条，关键落实第一条。

42、 保密工作只有及格与不及格之分。

43、 贪欲始于一瞬间，痛苦伴陪一辈子。

44、 有密必保，保密必慎，泄密必究。

45、 家事国事天下事，保密工作是大事。

46、 不该知道的秘密不问。

47、 不在非保密场所谈论秘密。

48、 严守国家秘密，做到警钟长鸣。

49、 保密须毕生之举，泄密于一念之差。

50、 守密如守城，失密毁长城。

51、 不该看的秘密不看。

房地产调查报告1

诚通地产总经理王嘉敏还称：“自己有幸能够在盛世时代从事中国房地产事业，是我很大的荣耀。”

当记者问及各大开发商的如何面对人才紧缺的问题时，各大开发商都先为为自己的团队和企业唱起了赞歌，还沉浸在世界杯赛的人们应该知道非常时刻赞歌的重要性。

众所周知，人才的需求与行业的发展密切相关。房地产业初兴之时，不少发展商、承建商甚至是刚洗脚上田的农民，所谓的房地产只是“起房盖楼”，据说是盖多少卖多少。而如今日渐成熟的房地产业已悄然变为买方市场，楼盘开发讲究前期的总体策划、设计、施工、管理、推广及后期的环境绿化、小区文化建设等，相应的人才供需矛盾也凸显出来。

记者在调查采访时发现，一方面，房地产所谓的高薪诱惑着其他行业蠢蠢欲动的人才，更一方面，一些专业工种要求的人才苦苦难觅，像北京东方太阳城房地产开发有限责任公司公共关系部高玲就对记者说，我们企业一直都在吸纳人才，特别是项目工程师，需求相对较大，但没有多少人才特别合适，北京翰宏基业房地产开发有限公司董事总裁李威、首创置业北京枫树置业有限公司副总经理尉朝辉、东华实业的控股公司粤泰集团联合董事会销售总监梁志鹏在接受记者采访时均表示，现在房地产行业最紧俏的人才是将项目承担下来的项目经理，各个企业都急缺专业的复合性人才。

新华联：新型复合型人才紧俏

虽然是曾是外地公司，但多年在北京的开发经历，让新华联集团的地产业务也名声赫赫。据一位在新华联发展多年的负责人说，新华联对人才的重视程度值得一说。公司始终坚持对人才的培养是个系统工程。只有人才团队的配合，企业经营的风险压力才会降到最低。为此，公司在通州区特别修建了近5000平米的新华联企业人才培训中心。公司特别重视给年轻人机会，每年会在培训中心从基层、中层员工中选拔人才。

人才是企业可持续发展的充分条件。现阶段，地产界的新型复合型人才还是比较紧俏的，而且最好能够掌握新的建筑元素和国际化趋势。据记者了解，就中坤集团来说，公司较缺了解房地产界高科技、建筑技术、能源、生态方面的专家。很多业务因为没有专项人才做，只能选择与其他公司合作或者外包出去。这也是中坤集团董事长黄怒波现在比较忧虑的事。

黄怒波：职业经理人必须专业化

黄怒波认为，过去的地产企业多数是江湖式，一个人挑起大旗，象万科这样有规模、有系统的企业还是少数。未来的地产人才应该向精细化、专业化、职业化发展，这是地产人才的大趋势。

目前，很多培训机构的培训业务还很单一。一方面，企业成熟发展后需要专业人才匹;另一方面，未来也需要迎合企业长远发展的人才。这就需要相关机构能够指导专业人才就业。这也许就是未来地产培训业的一个重要商机。

中坤一直在寻找非常职业化、懂技术、营销类的职业经理人，但在实际中如此全面的人才比较难寻觅。首先，空降兵在企业的实际发展中很难成功，不光是旧团队会排斥;另外新人本身也需要时间适应，很多人缺乏耐心。另外，因为整个房地产市场从观念和思想上还未形成人才团队，也未形成科学的薪酬体系。所以，很多人才只选择薪酬高的企业，缺乏对企业的整体判断。以上种种原因，让黄怒波这样地产集团企业的创始人，都认为本土化培养人才的可行性会更高。

虽然市场的情势，让很多职业经理人危机感重重。黄怒波认为，作为职业经理人也应该借位调整，重新衡量和定位自己的核心竞争力。他坚信，不管市场怎样变，专业化的人才是不会离开地产界的。因为房地产业投入有很高的回报，行业再发展几十年都没有问题，而且行业也需要吸纳各大城市的专业人才。那些不专业的人，或者只是想捞一笔的人，只能算是过客，匆匆来匆匆走。

华远：人才培养是个长期系统的工程

对华远来说，每个员工都是企业事业与财富的拥有者。华远对员工和人才有着独辟蹊径的理念。“现在谈忠诚谈奉献，可能让人感觉有些老套;但你会发现当企业做到的时候，员工自然也会做到。”华远地产人力资源部总经理李春晖女士如是说。通常，一位面试迟到的应聘者在华远不会得到第二次机会。

在华远，培养人才是一个长期系统的工程。从新员工入职的第一天开始，公告会确定新人的业务带岗人。接下来是三个小时的入职培训，包括企业文化和规章制度的详细介绍。

据记者了解，华远还建立了自己的KSp梯队计划，从内部培养管理人才。进入梯队的员工不仅业绩要突出，还必须具有良好的周边纯净，包括认同企业文化、有管理潜质等。通过相关审核后，人力资源部会出面和员工进行深入的沟通，了解员工对自己的规划，为员工的成长、发展制定最好的执行计划。

而在这之后的晋升道路上，员工并非单枪匹马。他可以选择高层或中层的管理人员作为自己的导师，而被选择者必须无条件提供指导和帮助。年终时，这些“后备干部”还必须提交论文，以证明自己在管理方面的思考和技术领域的专业水平。身为企业灵魂人物的任志强还会亲自指导，让新管理团队早日成长，能打硬仗。

林少洲：职业经理人要有主场意识

现任北京汇超房地产开发有限公司总经理的林少洲，曾是京城地产界卓有成就的职业经理人。在鼓起勇气选择创业之后，他又一次证明了自己的价值。回忆自己当初的职业经理人生涯，林少洲颇有感慨。他告诉记者，职业经理人要树立正确的人生观，摆正自己的心态。工作把握好可以走向成功，把握不好就是个负担，认你很累。即使是现在，林少洲加班的时间也是所有员工最多的。但林说，在成长的过程中，你所付出的一切都会让自己成为最大的受益者。这一点他深有体会。

从《万科周刊》做起，林少洲一向都把工作看作是机会，才将很多人视为普通的工作做得很出色，让王石都很有面子。他认为：成功的职业经理人最应该具备的素质是，责任感和信任、专业、学习和创新能力。

经历了创业的艰辛，今天的林少洲对职业经理人和老板的理解认识，和几年前大大不同。他认为，现在社会中已经很难分清楚谁是职业经理人，谁是老板了。大家都要做好本职的工作、业务。今天市场的大环境下，意味着未来的房地产市场会进一步细分，而职业经理人的发展空间会更严峻，很可能有一批人要转行。他的忠告是，职业经理人应该有主场意识，除了责任外还要自觉。

根据对行业地毯式地扫描采访，特制作如下房地产抢手人才排行榜，以兹参考。

NO1：项目管理人才

房地产开发多以项目公司或项目负责制的形式进行，因此需要专业管理者负责项目开发的整个过程，包括前期定位、策划、规划设计、工程施工和销售管理等。项目管理人才由于其涵盖多个专业、负责整个项目，因而要求人才具有统筹管理的素质、全面的知识结构和高度的工作责任心。目前，经验丰富的项目管理人才正是人才市场上的稀有资源。

NO2：工程技术人才

工程技术是影响房地产开发质量最为重要的环节。由于该专业进入门槛高、人才培养周期长，因此是房地产开发企业最为重视的人力资源之一。从房地产市场竞争态势看，开发企业要培养竞争力就必须在产品定位、材料和施工技术上追求创新，工程创新迫切需要专业的工程技术人才。

NO3：资金筹措人才

国家对房地产开发企业贷款政策的调整进一步要求开发企业重视对新的融资渠道和工具的研究，要求更多高质量的懂得资金筹措、营运的人才。据猎头消息，这样的人才一直供不应求。

NO4：地产估价人才

房地产估价师需要具备相当强的专业背景，不仅要求熟悉专业知识，了解基本规定，还需要掌握具体操作步骤，在工作中不断地积累行业经验，因此目前全国已取得房地产估价师执业资格的人数不足2万人，仅占房地产估价从业人员的20%。现阶段的主要问题是从业人员素质及专业水平良莠不齐，在制度上还没有对执业估价师进行细分的机制，尚未形成资深估价师群体。

NO5：市场研究人才

房地产市场不断成熟，消费者需求多元化、决策理性化，企业竞争层面不断提升，致使企业迫切需要把握市场动向，包括政策变化影响、产品发展趋势、需求演变动态等等。只有紧追市场，才能建立竞争优势，因此专业的市场研究人才是房地产开发企业急需人才之一。

NO6：房地产法律人才

房地产开发、交易是以各方契约为基础的活动，契约交易以诚信为基础、以法律为保障。因此，各类房地产企业都需要既熟悉市场和行业，又熟悉法律法规和相关政策的法律人才。我国目前房地产法律中介服务还处于起步阶段，既熟知关于房地产的法律法规，又了解关于房地产方面的技术知识的法律人才非常缺乏。同时这类人才也是房地产企业人才争夺的焦点。

NO7：物业管理人才

物业管理与服务作为房地产业的一个特殊配套工作环节，越来越受到长线经营的房地产企业重视，甚至直接成为房地产企业品牌运作的一个重要组成部分。因为对于绝大多数购房者来说，一个好的物业管理服务是买房以后及入住以后最重要的事，对开发商来说也是最能够展现和体会其良好售后服务的一面。

NO8：房地产教育科研人才

房地产行业的管理、房地产企业的发展和房地产市场的引导需要房地产科研人才及时地进行总结、研究和预测;所有各类房地产专业人才的成长和培养需要系统的房地产教育。因此，房地产教育科研人才是影响行业有序发展的重要力量。随着房地产业的健康持续地发展,将驱动许多高校和研究机构，致力于房地产各相关专业教育与科研的提高和发展。这一趋势将引致出对房地产教育科研人才需求的不断提高。

NO9：房地产策划人才

“人若无谋，则事无成。”房地产行业进入新的整合期，对于策划人才的需求日益迫切。目前房地产策划人才通常从事某一环节的策划，如房地产前期开发、后期营销等，大多数人才尚未接受系统、全面的全程策划培训。于是，能够从事房地产全案策划的人才已经成为市场的“抢手货”。

NO10：企业公关人才

房地产行业由于自身的行业发展特点，企业与政府部门之间、媒体之间以及社会各种不同团体、单位、个人的联系非常多，以往一般企业只是设立了一个所谓的“外联部门”打理与外界的关系，更多的只是停留在跑跑手续、通通关系、做做门面的层次和阶段，离真正“企业公共关系”的境界差得很远。而随着房地产行业的成长，希望可持续发展的企业必定要把企业的公共关系管理纳入工作日程，企业公关人员的培养也就越来越受到房地产企业的重视。

房地产是一个业务门类极其广泛的行业，要使企业高效运作，当然不能缺人，特别是“一专多能”的复合型人才。

重视人才，首先必须创造一种使人才脱颖而出的机制。完善对人才的激励和考核监督机制。与其花重金“挖他人墙角”，还不如加强自身队伍的建设，提供稳住人才的环境。

房地产调查报告2

“只要去做，你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里，所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。

房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。

一、房地产市场分析的层次与内容

1、房地产市场分析的层次

房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。

区域房地产市场分析：

是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

专业房地产市场分析：

是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。

项目房地产市场分析：

是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。

2、房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。

地区经济分析：

是研究地区的经济环境，它包含￠ù地区经济的基本趋势分析；￠？地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。

区位分析：

是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。

市场概况分析：

它包含￠ù对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；￠ú把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。￠？找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。

专业市场供求分析：

它包含￠ù根据潜在需求的。

项目竞争分析：

它包含：￠ù分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；￠ú根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；￠？进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。

另外，市民的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金等，这些都直接影响着消费者购房的决策。

目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9％，看来，争劝绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。

房地产调查报告4

甘犁，1987年获得清华大学经济与管理学院学士学位，1998年获得加州大学伯克利分校经济学博士及统计学硕士学位。甘犁长期从事应用微观经济学和计量经济学等领域的研究，师从20xx年诺贝尔经济学奖获得者丹尼尔·麦克法登教授，获加州大学伯克利分校经济学博士学位，曾任教于美国德州大学奥斯汀分校，现任美国得克萨斯农工大学经济系教授，以及美国国民经济研究局研究员。他同时也是西南财经大学国际化战略引进的海外人才，被特聘为该校经济与管理研究院院长、经济学院院长及中国家庭金融调查与研究中心主任。

《中国家庭金融调查报告》从20xx年开始实施，我们于20xx年5月份在北京做了发布，之后在网上产生了比较大的影响，有很多质疑。数据收集最关键的一点是随机和抽样。虽然样本量只有8438户，但是如果真正做到了随机，误差率降得非常快。

中国家庭财富差距很大

我们的调查非常复杂，有很多的信息。简单说有人口特征与就业、资产与负债、非金融资产、金融资产。在金融资产方面的数据非常详尽，我们是中国第一家对中国家庭资产进行详尽描述的调查机构。我们派遣了343位访员，32支队伍。之前我们还派了41支队伍，242人次建立抽样框。人民银行和我们进行合作，带我们的访员到社区，通过政府的支持来做。全国的总体拒访率只有11.6%，这是世界上最低的拒访率之一。我们现在做的抽样实施过程很独特，现在在做季度的电话回访，我们能够把握住中国家庭层面最及时的信息。

数据有了之后，我们做了简单分析，得出了以下主要的结论。

首先看看中国家庭收入的均值和中位数。全国家庭的均值是51569元，城市是7万元，农村是2万元左右。均值和中数位的差别非常大。全国家庭的中位数是17510元，所谓“中位数”，就是有一半的家庭年收入超过了17510元，而另外一半的家庭年收入低于这个数字。这与均值的概念是完全不一样的，大家通常错误地理解了均值的概念，认为这是普通老百姓收入的平均概念，不是这样。在中国因为分配收入极度的不均，均值实际上反映了非常有限的家庭状况。

在全国有25%的家庭年收入低于5000元（大多数在农村），如果你的家庭年收入达到了56万元，那么你就算是中国最有钱的1%家庭。你家庭年收入达到172000元，就进入了中国排名前列的5%家庭。所以我们并没有说中国家庭很有钱。

另外，与所有的财富报告得到的数据不一样，我们算出来的数据是有150万的家庭年可支配收入超过100万元，这个数字并不高，全中国只有150万，比例很低。

中国前10%的家庭在全国家庭总收入当中占的比例是57%，美国这方面的税前数据只有44.7%.你会看到中国收入最高的10%的家庭平均储蓄率为60.6%.而收入最高的5%的家庭平均储蓄率为69%.他们的储蓄金额占当年国家总储蓄的75%，所以说有75%的储蓄货币都是由这10%的家庭储蓄。中国的高储蓄率问题是这些人储蓄造成的。20年的促进内需没有效果，原因就是中国的收入不均越来越厉害，这样的情况导致了我们促进消费没有效果，必须提高低收入家庭的收入，才会降低储蓄率，减少中美贸易之间的不平衡。

中国家庭总资产平均达到247万元，大家感觉“被平均”了。我反复讲过，城市户口家庭中位数只有40万元。换句话说，有50%的城市户口家庭总资产，包括房产在内的资产加起来低于40万元，只有50%的家庭高于40万元。正如顺口溜所说———“前村有个张千万，后村九个穷光蛋。结果大家一平均，人人都是张百万”。这个平均数并不代表社会，而是代表总量，只有中位数才是对这个社会普通老百姓的描述。

从资产的角度来讲，分布到底是怎样的？只有14.3%的家庭资产超过了平均数。

中国现在的经济状况很差，怎么改变？我认为现在是有办法的。中国上一次的4万亿投资与美国7870亿美元的刺激经济政策应该颠倒过来。当时美国使用刺激经济的政策主要把这些钱用来减税，给老百姓提高失业救济的年限，主要是做转移支付，政府把钱转移到老百姓身上。中国主要是建铁路、公路、地铁，在做基建。

例如农村的医疗保险制度赔付的比例非常低，我们也有这方面的数据。赔付的平均比例只有不到20%，如果把农村医疗赔付比例提高到城市的赔付比例，就会对农村的消费支出有很大的促进作用。

2年半之后，刚需消耗殆尽

中国和美国的家庭资产比较。20xx年，美国的国内生产总值是15.1万亿美元，中国只有美国的一半。美国净资产有57.1万亿美元，而20xx年比20xx年还要高，这是因为金融危机之后，美国的房产和金融资产价值缩水很厉害，下降了15%.而中国在20xx年时，全国家庭总资产是69万亿美元，比美国高21%.差别在房产上。美国家庭的房产只占总资产的32%，而中国家庭是71%.我们的金融资产占比很低，只有5%，而美国是38%.而房产的价值变化很快，很容易垮下来。

中国人住房拥有率平均达到89.68%，大家觉得“被平均”了。城市的住房拥有率是85.4%，农村是92%.东部低一点，中部、西部高一些。我们当时在上海、北京、深圳这三个一线城市做了城市家庭自有住房拥有率和年龄关系的调查，发现35岁以下人群的住房拥有率只有60%，35-45岁有81%.

刚性需求在中国的百分比是多少？首先是没有住房的家庭，这个百分比达到15.3%，这里主要是指城市，不是农村。第二，例如你在深圳打工，但是在老家有房子。这部分家庭比例达到11.7%.在正常的统计里面，你算是有房的，因为你在老家确实有房，但是也有住房需求，这是两回事。第三，成年后与父母住在一起，买不起房子。这在我国和全世界所有的统计口径中算一个家庭，这批人的住房需求占6%.最后是目前现有的住房需求。以上加起来达到中国家庭百分比的32.9%，总数有7000万套。

第二是新增刚性住房需求，包括新增成年人的刚性住房需求，这是指在“十二五”期间，还有农民工进城、城镇化的过程，这部分住宅需要823万套。这是根据“十一五”期间新增农民工的数目算出来的。第三是拆迁和搬迁，算下来有1200万套，我们有详尽的拆迁和搬迁数据，比“十一五”期间增加了10%.一部分是改善型住房需求，一部分是城市建设的需求。总共加起来是2894万套。换句话说，刚性需求数在“十二五期间”一共有一亿套。这里有不足，没有考虑老龄化导致的住房供给情况，只部分考虑到改善性住房需求。

在中国，有13%的家庭拥有两套房子，而美国这个数据低于15%.德国等国家只有2%- 3%，而中国5%的家庭有三套或更多的房子，最多达到15套。这些家庭的房屋数量相加，得出20xx年没有出售的商品房数据是166万套，目前在市场上的供给总数是4000万套。这样看起来还有5000万套的缺口，但是市场的生产能力是多少？大家都知道针对中国低收入家庭建设的3600万套保障房，剩余商品房开发数量是2300万套。这是什么概念？只需要中国的房地产行业再工作2年半时间。

这里把所有的可能性都考虑到了，只需要2年半的时间，中国的房地产就没有事情可以做了。这说明它的规模过大。房地产行业如果从住宅需求的角度讲，5年的增量是近3000万套。所以它每年只需要生产600万套房子，就可以基本满足中国家庭城镇化的需求、成年人的需求以及各种新增的需求。房地产长期的生产规模只需要现在的1/3，2/3的房地产商是要垮掉的，没有那么多的需求，房子是卖不出去的。现在为什么房子还可以卖出去？因为大家有投资需求。

房价下降30%，银行没问题

房屋价格太高。银行有详细数据，例如户主年龄以及住房贷款总额与家庭收入的比例，30-40岁时是作为“房奴”还款压力最大的时期，达到11- 12倍。年龄大一点的人群这个比例会低一些，余额是8.59倍，这个数字在国外是2-3倍。如果是收入低的家庭，买房更困难，贷款总额是家庭年收入的32倍。

同时住房收益率很高，“名义平均收益率”达到340%.总的来看，房地产的收益情况确实很好，价格很好，已经很贵了，就形成了泡沫，没有一个国家历史上的泡沫是不会破灭的。

假设房产价格下跌，有很多家庭会受损失。房价在涨，首付很高。所以即使房价下降30%，中国的银行业也不会有问题。对银行而言，只有2.9%的房子贷款余额低于房价，会亏本。即使房价下降30%，对银行来说，也只有2.9%的家庭是亏本的。中国的刚需已经不是很强劲了。住房的行业规模太大，应该转型了。房产收益率很高，银行业没有问题。不会像美国一样，造成全行业的次贷危机。

现在都在谈房产税，其实房产税实施起来是非常困难的，有很多的阻碍。有一个比较好的方式是按揭税。目前二套房的贷款利率是基准利率的1 .1倍，这是用行政手段给了银行超额利润，没有任何道理的。二套房的首付比例达到60%，这很健康，没有风险，贷款利息方面可以收取10%的按揭税。换一个说法就是银行把这个超额利润给了地方政府，老百姓一点损失都没有。但是效果是相同的。这是我们的一个说法，我们也给国家写了政策建议。

富裕家庭87%在城市

中国最富有的家庭与普通老百姓大概是什么情况？

符合什么标准才是中国最富有的家庭？城市家庭要达到414万的资产，净资产达到395万，家庭收入23万，非房产87万，那么就会达到中国前5%的家庭标准。富裕家庭87%在城市，12%在农村。主要分布，东中西部地区差距非常大。最有钱的5%家庭中有94%在东部，只有少数在中部和西部。哪个年龄段的人最有钱呢？30-40岁、40-50岁的中年人最有钱。他们的资产构成中，金融资产并不高，前者达到4.9%，后者是8.9%.负债高一点，但不多。

他们的钱主要用来自己开公司，他们持有的住房比例比较低，工商业的比例远远高于其他家庭。他们的资产中有22%城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较大需求

据统计，20xx年，全市城镇人均居住面积10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但总的说来，居民住房状况与全国、全省相比还有巨大差距。1999年，全年仍有危房面积3.5万平方米，城镇居民缺房户6722户，城市现有平房住宅173.36万平方米。据有关资料显示，全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左右，与全省相比低l.4平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨大。

（二）住房制度改革全面推进，住房社会化、商品化的条件基本成熟

截止20xx年6月，全市公有住房272万平方米，按房改政策已出售217.8万平方米。批准房改房上市2.48万平方米。住房租售价格比进一步协调，20xx年租金标准达到了双职工家庭收入的10.81％，新房达到了14.4％，均达到了国家和省政府提出的10－15％的要求。

（三）房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅价格平稳上升

20xx年完成房地产开发投资5.32亿元，为1992年的10．23倍，平均增长率44.23％，施工面积为167.7万平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累计竣工面积为330.6万平方米（含拆迁安置用房），累计销售237.81万平方米，产销保持平衡。至20xx年7月，空置房为3.66万平方米，且多为楼层、环境、位置不佳的住房。

92年以来，全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势，没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为800－1500元／平方米，近十年间增幅为300－800元／平方米，与全省其它同类型城市相比平均低100－300元／平方米。

（四）土地供应进一步规范，招商引资工作获得进展

以往，房地产开发用地多为开发商自行分散征用，或相互间转让获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场的决定，加大了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要，加强了房地产招商引资工作，已敲定数宗大型房地产开发项目，并相继实施，为房地产市场的发展变化增添了外来因素。

二、房地产市场发展存在的主要问题

（一）房地产市场导向不够明确，商品房开发成本偏高

如过去对土地一级市场实际上未垄断，土地与规划衔接差，招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划，到目前为止尚未建成一个10万平方米以上的小区，单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视，相继出台了有关政策，加大了调控引导力度，逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。

泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高，主要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本；二是征地拆迁成本高，与周边中小城市相比综地成本偏高；三是土地市场的管理不够严格，开发商和有的单位炒买炒卖，提高了用地成本。

（二）房地产融资规模小，房地产开发企业素质不高

一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据，全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金房改相关环节不配套

一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批，一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设，住房公积金管理、使用与房改政策脱节，职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚，不能及时用于购置新房、维修补贴，加上住房补贴未到位，一定程度上削弱了个人买房支付能力。

三、未来房地产市场发展前景预测

市人口预计达到480万人，其中非农业人口将达到120万人，比目前增加50万人左右，绝大多数将流向市区居住。未来10年中，对住宅的理论需求量平均在80万平方米以上。

经济发展和市民收入水平的提高，实际购买力将不断增强，住宅的有效需求量将增加。20xx年全市城镇居民人均可支配收入6324元，人均住房消费为709元，人均居住面积为10平方米。今后10年市区平均住宅的有效需求量将大于理论需求量，是可以实现的。

不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中值收入者对中档住宅的需求，以及低收入者对普通经济适用房的需求，三者之间的比例关系大体分别为20％，40％和40％。

四、发展房地产市场的对策措施

一要加大政策动力，制定扶持制政策和创造良好的软环境，提升房地产业在国民经济中的地位，把它作为新的经济增长点来培育。二要刺激、搞活住房需求，增强发展的内在动力，实现健康、有序、协调发展。三要选准方向，根据城市功能定位和发展战略，集中力量重点突破。

房地产开发是房地产业和房地产市场发展的基础、生产环节，因此，必须遵循有关原则。一是住房消费的社会化、商品化。二是土地供应的规范化三是住宅建设小区化。四是市场建设体系化，结合泸州建设区域性商贸中心城市的战略，对市场开发建设应做到统筹规划，合理布局，围绕产业特征进行配置。

具体应制定和实施以下政策：采取积极的金融信贷政策，刺激住房消费；新区开发和旧区改建统筹规划，做到使房地产开发实施有重点、有规划；引导企业重组，实行集约化经营。逐步改变企业规模小、实力不强、能力弱的状况；打破限制、彻底放开房改房上市。对已办理完房产证、土地证的住房，除国家规定不能转让的外，都可上市交易；发展和规范中介机构，搞活流通；加强物业管理。

结束语

通过对房地产市场现状和前景的分析我得出结论：泸州市的房地产业正处于成长期。泸州市的房地产业发展潜力巨大，市场前景广阔，采取适当的政策措施，抓住当前时机，对加快房地产业的发展，使之成为新的经济增长点和国民经济的支柱产业是十分必要的。

房地产调查报告6

商圈的划分

任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划分没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。有的市场调查机构也将在细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

房地产商圈市场调研

房地产商圈调查就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟定经营策略提供参考与建议。

房地产商圈市场调研内容

房地产商圈市场调研是以房地产为特定的商品对象，从宏观市场到微观市场，如从对房地产商圈市场环境的调研细致到个别楼盘的调研；从抽象的观念到具体的行为，如消费者的购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜爱、购物习惯于行为等，进行全方位的调查研究。

房地商圈产市场调研的目的

主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策或个人。市场调研的目的的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。

房地产商圈市场调研的特点 1.内容广泛

房地产商圈市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研，同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研。

2.针对性强

房地产商圈市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率，价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。

3.方法多样

电话调研、实地调研、座谈会

按调研目的分类

从调研的目的来看，市场调研主要分为应用性市场调研和基础性市场调研。

应用性市场调研是为了更好地了解市场，搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性。

基础性调研的目的是为现有在的理论提供进一步的证明或者对某一概念或现象获得更多的了解。

房地产调查报告7

1．西安房地产市场总体情况.

２００６年西安市房地产市场在２００５年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。这一方面是因为20xx年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；20xx年来伴随着国家金融政策的调控，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。从资金的调查。完整的房地产项目并购尽职调查包括财务尽职调查、法律尽职调查、市场尽职调查等。

（一）实施尽职调查的作用

1、有利于评估和规避并购风险。对于并购方而言，最大的风险房地产项目并购尽职调查流程

在房地产项目并购活动中，一个较为规范、完备的尽职调查通常应遵循以下工作流程：

1、组建尽职调查团队。并购方组建一个尽职调查小组，既可抽调内部的财务、法律、营销、工程技术、成本、人力资源等专业人才，也可聘请外部的会计师、律师、税务师、评估师等事务所。

2、签订并购意向书和保密协议。签订并购意向书和保密协议是开展尽职调查前的必要程序。并购意向书主要约定交易的基本条件、原则、基本内容、后续并购活动安排、排他性安排及保密条款（或另行单独签订保密协议）等。双方可约定，意向书不具有法律约束力，但通常会约定排他性条款、保密条款等具有法律约束力。在保密协议中双方需要承诺，为促成交易将相互提供相关资料和信息，约定保密信息的范围和种类、保密责任的具体内容和免责情形、泄密或不正当使用保密信息的违约责任等。

3、制订尽职调查清单和问卷。在尽职调查前，并购方首先要制定尽职调查的目标，并根据并购目的、交易内容等设计制作尽职调查清单和问卷，然后由目标企业提供有关书面资料。并购方在收到资料后，将复印件与原件核对，由交接双方签字确认。同时要求目标企业及其管理层出具说明书，确认其提供的文件和资料内容属实且无重大遗漏。

4、对目标企业进行内外部调查。调查渠道包括对目标企业及其开发项目进行现场调查，审阅书面资料，约谈其管理层和员工；同时从目标企业所在地的工商、税务、国土、规划、房产、劳动、司法等政府部门，目标企业的开户或贷款银行、债权人、债务人、供应商、客户等，及各类数据库获取信息，调查目标企业及其开发项目的基本情况、合法性等，调查目标企业信用状况和重大债权债务状况等。

5、形成尽职调查报告。调查小组在完成对有关资料和信息的调查分析后，应撰写一份完整、详实的尽职调查报告，并提交给公司决策层。调查报告应将调查所发现的问题逐一列出，说明问题的性质、存在的风险及应对措施，特别是对目标企业存在的可能构成收购重大影响的问题提出初步建议和风险提示。

二、房地产项目并购尽职调查主要内容

（一）目标企业的主体资格调查

主要从以下两方面进行调查：一是其资格，即目标企业是否依法成立并合法存续，包括是否按照当时的设立程序设立，是否符合法律规定，注册资本是否已到位，是否在验资后抽逃资金。主要审阅其营业执照、机构代码证、税务登记证、公司章程、验资报告等，而且要到工商登记机构查阅其工商登记档案。二是资质，即其是否具备房地产开发资质，且是否在有效期内。主要审阅营业执照的经营范围及房地产开发资质证书。

（二）开发项目的合法性调查

对于大多数房地产企业而言，其并购目的在于获得目标企业的开发项目的开发建设权利，因此开发项目的合法性是必不可少的调查内容。主要调查开发项目是否已取得法律规定的批准和许可文件，如土地使用权证、建设用地规划许可证、立项批准文件、环评报告、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等，及未开发的土地的闲置时间及被收回的可能性。

（三）目标企业的资产权利调查

主要是调查目标企业的各项财产的权利是否有瑕疵，是否设定了各种担保，权利的行使、转让是否有所限制等，以确保收购方取得的目标企业的财产关系清晰，权利无瑕疵，行使时无法律上的障碍。由于土地是房地产企业赖以生存的基础，因此土地使用权是尽职调查的重中之重。

1、土地使用权、房产调查。（1）调查土地使用权的出让（转让）合同、缴纳土地出让金和契税等土地费用的付款凭证、土地使用权证等是否齐全，是否按时付清土地出让金等；（2）调查土地的面积、性质、用途、使用期限、规划要点等；（3）调查土地使用权、在建工程、房产是否存在出租、设定抵押、被查封等情况；（4）自建的在售房产是否已取得“四证”和预售证等；（5）调查是否存在房产无法取得产权证明的情况。

2、其他资产调查。要求目标企业提供资产清单，逐一核查，审阅资产的权属证明文件、购置合同、发票等

3、财产保险情况调查。如投保的财产清单、保险合同（保单）、保险费支付发票是否齐全。

4、拟收购股权的可转让性调查。包括调查拟收购的股权是否存在查封、冻结、设置质押等他项权利限制情形，也要调查股权出售方与第三方签订的限制股权转让的情形。

（四）目标企业的债权债务调查

目标企业的负债和不良债权均会给并购方带来风险，还有或有负债具有义务性、隐蔽性、不确定性和危害性等。因此，对目标企业债权债务情况的调查，不能仅仅停留在财务报表上，还要调查其财务承诺、或有资产损失、或有负债、诉讼、仲裁、行政处罚和账外资产负债等。

1、通过人行贷款卡查询系统查询目标企业的信用报告，调查其银行借款及对外担保情况；检查其公章使用记录及合同文本，调查其非银行借款和对外担保情况。

2、核查目标企业金额较大的应收款、应付款是否真实有效，是否有法律或合同依据。同时要审查债权的诉讼时效及实现的可能性，是否会变成不良债权。

3、调查正在进行的诉讼、仲裁、行政处罚情况，调查开发项目是否已通过环保评估，并评估已经造成或将发生的损失。

4、要求目标企业就并购日前存在的或有事项和未披露事项出具承诺和保证，承诺内容包括：或有资产损失、或有负债、未向并购方提供的商业合同引致的损失等，并在并购协议中对这些事项的责任归属和保障措施进行约定。

（五）开发项目的市场前景调查

1、调查拟并购的项目是否与公司的战略吻合。不仅要考虑自己是否擅长开发拟并购的物业类型，而且要考虑拟进入的区域是否为自己的目标市场。

2、调查当地的经济发展水平、发展规划、房地产市场供需、地方购买力、消费者喜好、价格变动趋势等情况，项目的位置、周边自然和人文环境、交通状况、配套设施等，分析主要竞争对手及项目竞争力，分析项目市场定位及目标客户群体。对于已开始预售的项目，必须到其销售现场考察，了解其人气、销售计划和进度、资金回笼等情况。

（六）目标企业的重要合同调查

对公司的存续与发展有重要影响的交易合同，是尽职调查的重要对象。

1、规划设计、设备采购、建筑施工、营销等成本费用类合同在签订前是否经过立项、招标和会审等必要程序，合同内容是否全面、详尽，价格、成本是否合理，是否存在关联方交易，是否存在潜在纠纷，是否有权利、义务约定不明的情况等。并根据已签订的合同及其付款情况预测开发项目的成本。

2、对于已经在售的项目，需审查销售合同中的收款方式，了解到目前的资金回笼情况，并预测今后的现金流入情况；审查销售合同中是否存在无法履行的.承诺以及其违约责任、可能造成的损失等，特别要关注是否能按合同约定交楼及其违约责任。

3、审阅目标企业与贷款银行签订的贷款合同、担保合同和监管协议，一是了解目标企业的负债和对外担保情况，二是了解银行对注销土地、在建工程等抵押登记的要求，对贷款资金和销售回笼资金监管使用的要求，及还款计划等。

（七）目标企业的关联交易调查

1、调查关联交易清单及关联交易合同是否齐全，关联交易合同的履行情况；关联交易价格是否合理，是否背离市场公允价格；关联交易是否存在现实或潜在的纠纷，是否存在损害公司或股东合法权益的情况。

2、重点调查目标企业是否存在关联方借款，是否已签订借款协议，借款利率是否高于银行同类同期贷款利率，已发生的利息是否已取得发票，按有关规定能否在税前扣除。同时要重点调查目标企业是否与其母公司签订委托管理、品牌输出等合同，其收费标准和合同期限，并决定是否与其协商终止此类合同。

（八）目标企业的税务状况调查

1、调查公司执行的企业所得税、土地增值税、营业税及附加、土地使用税等的税率（含预缴税率），因为这些与对目标企业的盈利、现金流预测息息相关。

2、调查目标企业是否享受的税收减免、财政补贴等优惠政策，并关注所享受的优惠政策是否合法、合规。

3、调查目标企业是否持续依法纳税，纳税申报状态是否正常，是否存在偷漏税、拖欠税款、被税务机关处罚等问题。

（九）目标企业的并购审批调查

公司章程作为公司“宪法”，是尽职调查的必备项目。

1、调查公司章程“反并购条款”。在审阅目标企业的公司章程时，特别要关注章程中的“反并购条款”，如超级多数条款，即对于公司章程修改、公司的合并分立解散等重大事项必须经代表绝对多数表决权的股东通过。以确保对本次并购交易不存在程序上的障碍，或可通过一定的方式消除该障碍。《公司法》规定，经股东同意转让的股权，其他股东在同等条件下具有优先购买权。因此在收购前最好能取得其他股东放弃优先购买权的声明。

2、调查目标企业的并购的审批机构和程序。如公司制企业并购应当通过股东会或董事会批准通过。国有股权的转让需得到国资部门的审批。向外商转让上市公司国有股和法人股，涉及产业政策和企业改组的，由国家经贸委负责审核；涉及国有股权管理的，由财政部负责审核。并购涉及的外商投资产业政策及企业性质变更还要取得外经贸部的批准。

（十）目标企业的人力资源调查

1、调查员工总数、劳动合同和保密协议签订、薪酬福利、劳动纠纷情况，缴纳个人所得税、社保和公积金情况。

2、调查公司高管的职业道德、履历等，审阅其劳动合同是否存在难以解除其劳动合同、职务或者因此需支付高额违约金的条款，调查管理层是否会以各种借口或使用各种手段阻碍并购或并购后的整合。

房地产调查报告12

南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。20xx年南京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%，20xx年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%。**年以来平均销竣比为2.64，**年全年呈现供不应求的局面，但是**年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场拐点论的影响。

**年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比**年2月份增长**.1%，相比**年全年销售均价增长0.5%，但是比较**年末的销售均价略有下降。**年12月份南京市商品房成交量显著放大，**年前两个月成交量较少，相比**年1-2月份同比减少60%多。

**年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较**年同比有所减少。**年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比**年4月仍有缩减。

南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，**年土地供应相比**年减少135 万平方米左右，但是09年将在**年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

**年以来南京商品房销售情况,20xx年，南京市商品房全年销售额为603.51亿元，销售面积 **37.88万平方米，销售均价为5303.8元/平方米，其中住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为**64.52万平方米，销售均价为 50**元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元，销售面积为190.27万平方米，销售均价为4**7元/平方米，期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米，销售均价为5214元/平方米。

**年1-2月份南京市商品房销售额为24.74亿元，销售面积46.41万平方米，销售均价为5331元，售价同比**年2月份增长**.1%，相比**年全年销售均价增长0.5%。其中住宅销售额为20.61亿元，销售面积42.63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长 16.23%，现房销售额为2.05亿元，销售面积为4.37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22.2%，期房销售额为18.56亿元，销售面积38.26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27.83%。

从各月商品房销售均价的走势来看，**年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是**年末到**年初房价有略微的下降。

从图表6的每月销售量来看，20xx年12月份南京市商品房成交量显著放大，**年初可能受淡季因素和房地产拐点论影响，成交量较少，相比**年1-2月份同比减少60%多。 **年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到**年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38.9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32.9万平方米。江宁板块3月份成交约**.5万平方米，浦口板块成交约12.44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，**年该板块成交量位居全市，城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8.7万平方米，占全市总成交量的14.8%。

玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在**000元/

平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中

在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在**000元/平方米以上。

新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在 6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。 三，南京未来两年住房建设计划,根据南京市住房建设计划，**年南京各类住房上市量将达**20万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房(含廉租房)约240万平方米，比**年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。**年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房**00套，约5万平米。**年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比**年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。

09年南京普通住房上市量约800万平方米，相比**年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实90/70政策;经济适用住房约225万平方米，与**的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米，比 **年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金

3.4亿元，筹建廉租住房**00套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应 **50万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比**年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与**年大致持平。

总的来或，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，**年土地供应相比**年减少135万平方米左右，但是09年将在**年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

房地产调查报告13

一、总体概况

1、地理综述：

潍坊市位于山东半岛中部，南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照，地理位置优越。潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市20xx年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。经济实力居山东省第四位。

2、基础设施概况：

潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100%，居民生活燃料气化率达90.03%。

3、城市经济综述

(1)地区生产总值

潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级)，临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇，潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市中心区人口68万。20xx年潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元，按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增加值211.81亿元，增长0.2%;第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6%，其中工业增加值916.51亿元，增长21.7%;第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算，人均GDP达到19677元(按现行汇率折算约2520美元)，比上年增长16.2%。产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的13.69：56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54。

(2)居民收入

1)潍坊市人均GDP及增长情况

20xx年人均GDP达到17279元(按现行汇率折算为2141美元)，20xx年人均GDP达到19677元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%。

2)潍坊市人均可支配收入情况

城乡居民收入增长明显。据抽样调查，20xx年全市城镇居民人均可支配收入11846元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%。

4、城市建设规划

中心城区总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”

1) “一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区;

2) “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环;

3) “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。

4) “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。

5、未来城市规划

(1)城市化与中心城市人口规模

根据人口综合预测法，潍坊市中心城市的总人口数20xx年将达到127万人，20xx年将达到179万人;人口发展策略方面，将实行“合理疏导，向心集聚;企业集中，扩大就业;制度保障，引流稳流;安定老龄，提高素质”的总体原则。

(2)发展潍坊城市经济 提升综合竞争力

近期(从目前到20xx年)全市GDP年均增速达到13%，到20xx年GDP总量达到2400亿元，全市三产比例为10：60：30;中心城市GDP年均增速实现16%，到20xx年GDP总规模达到800亿元，占全市比重上升到33%，市区三产比例为9：58：33。

远期全市GDP年均增速为9%，到20xx年全市GDP达到5700亿元，全市三产比例为7：61：32;中心城市GDP到远期年均增速为11%，到20xx年中心城市GDP规模达到2300亿元，占全市比重为40%，市区三产结构为5：55：40。

(3)潍坊城市用地

根据《潍坊市土地利用总体规划(19972010)》，1997年20xx年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩)，其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩)，说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给，不是把价格的“低开高走”作为一种简单的战术，而是作为实现其市场战略的核心，有效应用其他战术，成功地实现了市场目标。

当然，xx花园的推广手法还有一些值得商榷之处，如只注意前期针对心理价格建立竞争优势，而忽视了后期定价建立竞争优势，对后期的市场应变力有一定的影响。xx花园的均价在第三期已走到了心理价格的顶点（4000元），不仅再没有心理价格的优势，在比较价格方面也缺少明显优势。因此，鉴于竞争对手已根据xx花园前两期的销售情况调低了售价，xx花园虽然有知名度、一定规模的配套设施作支持，但由于推出的单元数量大，所以即使没有心理价格的优势作支持，也仍然需要比较价格的优势作支持，否则，将会付出销售速度放缓的代价，目前销售上的优势亦难以保持。这些看法准不准确，有待实践证明。但无论如何，xx花园在价格战略上的成功运用都值得房地产开发商学习、借鉴。

案例分析

房地产现在正处于上升阶段，所以高价位是随处可见的。xx花园采取低于心理价格战略可以说是独树一帜，形成亮点。价格是消费者最为关心的，是影响消费者购买房地产产品的重要因素。xx花园在销售中制定的价格既让消费者满意，又符和开发商的利益。这一价格策略可以说是成功的。

房地产价格是由开发成本、开发费用和利润三大部分构成。开发成本是房地产开发成本的主体，占项目总成本的80%左右，所以说如果开发成本低了房价或许就会下降点，现在建材、拆迁补偿费和人员工资越来越高，自然而然开发成本就会高，房价也会只升不降。，因此，xx花园的价格策略也在告诉我们要想获得消费者的青睐你就要从源头截流。

xx花园运用低价定价策略提高了自己在房地产市场占有率，让一些无法支付高价的新消费成为实际购买者，获得更多的顾客。房地产价格与自身配套设施完善度、周围环境、产品质量有直接联系，一期时，其设施设备基本空白，而附近又有很多楼盘，xx花园选择低价是必然的。

所以我们看到，在这些情况下开发商应该选择降价：

1、产品均好性不强，也没特色。

2、楼盘的开发量过大。

3、绝对单价过高，超过当地主流购房价格。

4、竞争激烈，类似产品过多。在这些情况下低价，是一个好的策略。因为，这样便于快速成交，促进良性循环，而且日后的价格也便于其控制。

xx花园的价格策略给我的启示是，如果日后做房地产销售，首先，我们要看看自己的项目的优势和劣势，优势强我们定价就可以高，如果劣势大价格就调低，这样虽然利润降价了，但是我们会吸引更多购房者。自身考虑了之后，我们还有考虑我们的项目所处的环境，这里的环境有自然环境和房地产市场环境和所在区域的社会环境，自然环境好的可以价格高，如果在你周围有很多竞争者，那么，适当降价是可以吸引消费者眼球的，再就是在项目所在的区域里，如果居民生活水平高，高价房也会一售而空的。

xx花园可以结合自身的优势做出正确策略，巩固了自己在市场地位，赢得消费者的好评，自己也从中赚取了利润，在是“多赢”策略，如果xx花园还有在以后的销售中继续“多赢”，他就应该改变策略，结合新的问题去想好的策略，毕竟策略是随着销售的不同而改变的，找到适合自己的，就是好的。

看完这个案例我还发现，在房地产销售过程中，使用价格策略是最好的一个办法，打价格战略是稳赢的方法，只要你运用合理从中赚取可观的利润也是一定的。

xx花园的产品定价中运用了需求导向定价。需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对房地产产品价值的理解和需求强度来定价，而非卖方的成本来定价。需求导向定价中又有理解值定价法和区分需求定价法。xx花园是根据理解值定价法做出策略的。

房地产调查报告15

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平(20xx~2**0)经济发展战略预测：20xx年、20xx年和2**0年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;20xx年、20xx年和2**0年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和2**0年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;20xx年、20xx年和2**0年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和2**0年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2**0年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划 常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

办公室一季度工作总结1

今年第一季度，办公室围“办全、办细、办快”三大工作职责，充分发挥后勤管家、督促检查、协调服务三个作用，在公司领导的正确领导下，其他部门的大力支持配合下，经过办公室全体同事的共同努力，较好的完成了各项工作任务，现将工作情况小结如下：

一、 组织协调，充分发挥后勤管家的作用。

（一）春节后各项工作秩序的恢复和统筹。针对公司人员的异动，积极组织招聘新员工，并对新入职的员工进行测评与考核，为部门经后的工作有序展开打下良好基础。二月份订购了相关的办公设备，有效地保障了预算部和市场部招标投标工作。

（二）办公设备的检修。对公司各种设备及时检修，保证了各个部门工作的正常运转。

（三）采购了一批办公用品，保证了下个季度的办公用品量。

二、讲究规范，努力提高办事水平。

（一）加强公司常用证件及合同资料的管理工作。这项工作是办公室日常工作之一，我们将上年度所有的合同资料进行了统一整理归档编号，方便各部门查阅和使用。对公司的印章及证件设定专人管理，并制定了详细的印章证件和资料的管理制度及借用流程。同时认真完成了今年公司各类文件、重要资料的收发、登记、传阅、立卷、归档工作，将时效性强的来文来电及时送到有关领导批阅、传达，做到了高效快捷，没有造成延误和遗失。

（二）认真组织公司各类证件的年检，审核，培训等工作。完成了公司的资质证书的增项升级打印换证工作和ISO三标一体的年审工作。

（三）收集了一二级建造师考试的报名及资料收集工作，其中二级建造师考试培训工作正在展开。

（四）落实和到位了一级建造师到期续签工作和部分建造师的迁出和调走工作。

三、加强管理，努力提高服务质量。

（一）在办公室形象上进行了积极转变，包括人员的穿着打扮，这方面要求简约大方；办公环境方面要求做到干净整洁，一切尽然有序。以体现办事干练，高效的工作作风；在工作风格上更加热情周到，礼貌周全。

（二）积极对办公室OA系统的建设进行洽谈，为办公室无纸化办公做前期的准备。

四、存在的不足。

回顾一季度来的工作，我们之所以能够较圆满地完成工作任务，主要得益于以下几个方面，一是公司领导的重视、理解和支持，二是其他各个部门的配合与理解；三是办公室同事的团结协作、努力工作。在总结成绩的同时，还应该看到存在的不足，一是考勤执行不准确，请销假或外出手续不规范，不利于全年考核，二是存在来访人员登记难的问题。这点主要是两方面的原因造成的，一是公司往来人员流动性大，难于管理；二是公司各部门业

务往来人员没有明确的到访流程，如：来访人员办什么事情，应先找哪个部门再找哪个部门。三是工作的主动性不够，参谋的意见不多。

五、下一步工作。

在下一步工作中，我们要积极适应新形势的要求，紧紧围绕办公室业务工作，以创新的精神完成好各项工作。一是指定专人负责考勤，严格执行公司考勤及请销假制度，使年度考核有据可依，保障年度考核公平公正。二是依据每个部门的工作内容及实际情况制定出详细规范的到访人员流程。三是精心组织各项年审、年检、证件的更新工作，确保不拖延其他部门的工作。四是做好日常工作，提出合理化建议。

办公室一季度工作总结2

办公室以服务为已任，踏实工作，充分发挥后勤管家、

督促检查、协调服务三个作用，在公司领导的正确领导下，其他部门的大力支持配合下，经过办公室全体同事的共同努力，较好的完成了各项工作目标，现将第一季度工作完成情 况及下季度工作安排具体汇报如下：

一、一季度各项工作完成情况 :

（一）行政管理工作

1、一季度综合办公室重点加强综合办公室内部综合管理工作，提高整体工作能力，加强办公室人员工作主动性、执行力和工作效能。在具体行政工作上将继续做好各项会议组织、会议纪要编写及下发，各类文件拟发、上报，进一步加强和完善文件归档管理工作，共完成处理文件百余份，对涉及合同、上级文件、各关联文件指定专人负责，进一步加强了档案管理工作，分类整理保存文件，以及非存档文件。

2、重大信息上报及企业文化建设。确定了企业格言、经营理念、网站建设。

3、公司流程建设。为使公司工作常态化、程序化，从今年一月份开始，办公室将流程建设纳入重点工作，截止4月15日，各项工作流程建设基本完成。

4、固定资产、低值易耗品的盘点工作。积极主动的将固定资产、低值易耗品的盘点、台账梳理工作纳入常态化工作，确保没出现任何台账与实物不符的情况。

（二）后勤工作

1、办公用品、设备管理。完成各类办公用品、劳保用品的计划、发放、领用。新装一条8兆的网线，解决了公司上网速度慢、老断线的问题。解决了公司技术部及质检部电脑陈旧、工作不便的问题，为各科室配臵了高配电脑以及普配电脑，升级了原有的老电脑，并更换了上网用的交换器，保障了上网的畅通。公司办公设备的维护、维修以及办公设备耗材的更换。配合质检部门对公司各部门进行3C/9000体系内审，以及公司内部事务的处理。

2、食堂管理。为保证员工就餐，克服资金少，人员少，确保员工满意就餐，建立就餐台账，专人专款采购，员工就餐质量提升的同时降低了成本。

3、车辆管理。一季度综合办公室继续加强车辆的使用管理，积极保证了办理公务及各类活动用车需要。

4、员工之家。为丰富员工业余文化生活，一季度办公室在公司开设了《员工之家》文体没动室，配臵了台球、篮球、电视等配套设施。

5、有序组织了公司各项大会、评比和五一劳动竞赛评比的工作开展。

二、存在的问题与不足：

综合办公室上至办公室主任，下至管理员，均对行政管理及后勤保障工作经验欠缺，难免在工作中会有疏漏及出现考虑不周全的地方，但我部门会在工作中，不断学习、积累经验、群策群力、克服一切困难，从管理着手，深入学习，踏实工作，争取完成领导交办的各项工作任务。在第一季度当中，由于工作上监管不利，意外伤害保险没有及时为员工投保，致使车间工伤人员不能得到保险公司的赔偿，给公司造成不必要的损失，作为综合办公室的主任，对此表示深深的自责，下步工作中一定要积极主动，扎扎实实地开展工作。

三、二季度工作安排：

（一）按照2012 年工作规划要求，认真完成综合办公室二季度各项工作计划、指标。

（二）制定我公司的相关岗位职责和管理流程。

（三）做好办公室日常收、发文的处理，领导材料的草拟工作，加强文件的督办、回收工作。

（四） 强化档案工作的管理，严格借阅文件程序及制度， 并加强保密文件的管理工作，严禁机密文件流失；

（五）做好后勤服务管理工作，确保各部门工作顺利进行。

（六）合理调度车辆，提供优质服务，继续做好车辆年检、保险、维修保养等工作。

（七）完善《员工之家》活动室，建立工会组织。

（八）监督及维护办公区域的清洁卫生。

（九）完成领导交办的其他工作。

办公室一季度工作总结3

一季度，办公室充分发挥参谋助手、信息反馈、督查督办、协调综合职能，主要做好几项工作:

1、抓好各类总结、计划及各类文稿的写作。办公室根据各股室、犁市分局上报的总结，撰写《2009年xx国税工作总结》；并根据市局和区局工作部署，制定《2010年xx国税工作要点》，完成全局工作总结、区局工作计划以及各种汇报材料等10余篇。

2、抓好信息调研重点。组织专、兼职信息员召开办公室工作会议，强调信息调研工作的重要性，紧扣工作热点，在信息调研的深度挖掘上下工夫，抓住工作难点，在信息调研的综合加工上出成效。一季度共收到各部门报送信息33条，上报市局15条，被市局《xx国税动态》采用5条。

3、 提高办文办会的能力，为领导当好参谋，承办、协办好2010年国税工作会议、党风廉政建设会议、办公室工作会议等各类会议，积极提倡开短会、讲短话、少发文。同时认真把好公文的政策关、协调关、程序关、文字关，确保文件的质效，办理各股室发文约20件。

4、 增强财务管理的能力。强化预算编制和执行管理，狠抓预算执行，做好2009年财务决算和基建工程决算，做好2010年财务预算编制，确保资金按预算确定的具体项目、进度落实。同时做好旧区局固定资产的清理和移交，加强固定资产管理。

5、 提高后勤保障的能力。继续开展节能减排活动，定期组织安全、卫生检查，确保环境优美整洁。严格公务用车管理,做到科学调度、定点停放、专业维修、公车公用、保障有力。

6、做好税收宣传月的筹划部署工作。根据市局工作部署，办公室在三月中旬开始筹划第19个税收宣传月活动的相关工作，以“税收促进发展，发展为了民生”为核心内容，集思广益，为创新税宣活动出点子；同时通过向纳税人征询他们最需要了解的税法知识、喜欢的宣传方式和活动，制定税宣月活动具体实施方案，有的放矢地筹备税宣活动。

7、抓好青年文明号活动的创建工作。做好2008-2009年度青年文明号的创建总结工作，收集相关图片、影像资料，编辑成册，接受市局和市团委的相关检查。

下一阶段，办公室将积极主动开展服务，扎扎实实抓好各项工作，特别是要在几项工作上抓落实：

一是深入开展第十九个税法宣传月活动。继续加大税法宣传力度，围绕“税收〃发展〃民生”宣传主题，充分发挥税收宣传月集中宣传的优势，通过开展“税法宣传进园区”、“税收宣传网络行”，“税宣DV摄影赛”、“ 创建星级纳税服务厅”等活动，努力营造依法治税的良好社会环境，树立xx国税的良好社会形象。

二是做好各类信息调研收集上报工作，提高全体干部职工撰写调研的积极性，提高信息调研质量。

三是继续抓好政务公开工作。结合税收宣传月，全面规范公开事项，完善办税服务厅、税法公告栏、地方政府信息网等信息公开平台，着力解决信息量少、实用性不强的问题,把推行政务公开与定岗定责、目标管理相结合，强化公开责任。

上半年，分局办公室工作虽然取得了一定的成绩，但与分局领导和上级要求还存在一定的差距：一是办公室参与决策和策划的职能作用发挥不够，工作的重点倾向于上传下达，后勤服务，思想政治工作开展不起来。二是督办催办工作力度欠缺。上级科室布置的工作和分局领导分配的任务，有的时候个别地方督办不到位，给工作的正常运转带来一定的影响。三是文秘工作力量薄弱，税收宣传工作力度不大，工作中有些被动。四是工作中按部就班的较多，工作方式方法创新不够。在今后的工作中，我们将努力克服不足，发扬成绩，充分发挥办公室职能作用，不断加大工作力度，开拓创新，锐意进取，力争取得更多的成绩，作出更大的贡献。

下半年，，分局办公室要紧紧围绕全局中心工作，充分发挥自身职能作用，积极参与政务，切实管好事务，不断搞好服务，为促进分局国税事业健康发展作出积极贡献。具体来讲，主要做好以下几个方面的工作：

一、积极开展政务调研。要紧紧围绕税收中心工作和省、市局重点工作部署的落实开展政务调研，形成有情况、有分析、有建议的调研文章，起到服务决策、推动工作的作用，增强了工作的预见性、创造性。

二、认真做好信息编报。要围绕工作中的难点问题、基层干部、社会公众和纳税人关心的热点、焦点问题，加强动态性和问题性信息报送，有针对性地加强综合性信息的报送，不断增强信息的密度和精度，力争在数量和质量有所突破。

三、加强干部队伍建设。进一步加大教育培训力度，努力提高干部队伍整体素质；认真落实党风廉政建设责任制，严格执行责任追究制度；深化党风廉政教育，强化“两权”监督制约，促进政风行风建设。

四、加强机关管理。进一步健全和完善各项制度，推进内部行政管理精细化，加强固定资产管理，落实财务公开和政务公开制度，加大车辆、水电等后勤管理力度，积极开展社会综合治理工作，确保机关安全有序、运转协调。

（四）提升政务管理水平。进一步健全和完善各项制度，推进内部行政管理精细化，加强固定资产管理，落实财务公开和政务公开制度，加大车辆、水电等后勤管理力度，积极开展社会综合治理工作，确保机关安全有序、运转协调。做好后勤保障。认真抓好会务筹办、日常接待和综合治理等后勤保障工作，严格落实规章制度，加强日常检查，随时注意各个环节可能出现的问题，力争使问题解决在萌芽状态，为大家工作、学习和生活创造一个安全和谐的环境。

办公室一季度工作总结4

一、打发通知、通报、红头文件、上报材料100多份，总字数达数十万字。尽量做到人少不少办事，精简不误公事。

二、起草各类先进典型材料，领导讲话稿、论文、建议等文字材料数十份，总字数四万多字。为公司参与社会活动，树立外部形象，对外宣传起到了积极的积极作用。

三、办公室认真做好酒业宣传册，为“原酒头”整理编制资料文字约万字。同时配发了自作诗文、书法作品、产品照片，为公司开发新产品做出了积极的.工作。自己亲手制作员工手册，为公司节省办公用费开支300多元。

四、整理归档各类文字档案材料上千份。均储入电脑，达到有序化管理，取之即来，一敲即显。

五、为科室基层服务，收发信息，电信等800多份。做到了有了信息及时转，对外信息能畅通。对办公用品按计划购买，即时领用。保证了不打折扣，服务热情，全力以赴服务生产经营。

六、做好人事档案管理和呈报。按照公司用工计划安排，及时对外发布招聘信息，参与面试招聘人员，传递公司录聘信息，使公司在关键时刻用人能得到及时补充。（如白酒包装工）为保证生产正常运行做了大量工作。

七、及时进行报栏更新，搞好内部宣传，对此基本做到一周更新一次画面内容，一日更新一次报栏内容。让公司职工更多了解国情厂情。

八、对外宣传。年后，公司在县内几次重大活动，如三级干部会、两代会、人才招聘会等活动中，均投入了物力、人力。拉出了宣传标，摆出了自己的摊位，留下了精彩的片段。对公司外部形象的树立起到了积极的作用。

九、配合公司重大举措，搞好接待工作。除平时为公司领导搞好服务，更多的是对外接待。为更好的做好招商引资工作，更好地做好企业正面宣传。无论是领导视察，银行参观等，年后即有十数次大的接待工作，买水果、掂茶倒水，办公室均能以热诚的态度搞好服务。所有人员均把办公室工作视为对外联络的重要窗口，力争做得井然有序，内顺外畅。

十、积极当好领导参谋，为公司提出合理化建议。节后，办公室根据公司现存的工作、办公、环境等方面，或不尽合理的情况向领导写出多则书面建议。（如办公地点的合理安排等）尽管未予落实但认为应该如是做的，还要坚持做好。

十一、搞好安全监控和工程设施建设。配合好公司生产安全管理。平时对监控、电话、电脑做出积极并有成效的维护，基本保证了无重大事故隐患，无信息阻塞。网络管理正常有序。各种工程及时施工，无积滞工程。

存在的问题和解决办法：

一、网络、监控因使用时间长，原安装的网线质量较差，导致现在经常出现故障，速度慢、死机、信号不畅通。建议公司按专业人员的要求，更新网线，以尽量避免因设施影响生产和办公。

二、办公电脑少，有时影响工作效率。办公室经常遇到这样的问题，同时多种活赶到一起，虽然有两名打字员，但只有一台机器。且存储资料较多，影响工作效率，最怕突然故障，资料丢失。建议再给办公室增添一台电脑，作为备用。

下步工作打算：

一、进一步做好思想教育，培养爱岗敬业精神，力争做到上班时间精力集中，认真处理当班事务，不等、不靠、不拖。

二、做好宣传报道工作，充分利用工作时间，做好网上、厂内的宣传，不断更新内容，把宣传工作做到实处。同时，加强和新闻部门的联系，不断开拓新的宣传领地。用较少的钱办较多的事，尽量做到不花钱也能办事。

三、进一步搞好增收节支工作，自己能干的不请外人干，能少花钱干的，尽量少开支。搞好办公用品的控制发放和购进。

四、进一步搞好服务工作，为公司生产经营提供一个较好的服务环境，为领导提供一个沟通平台，为领导决策提供服务。

办公室一季度工作总结5

20xx年1至3月，办公室紧紧围绕审判工作重点，充分发挥综合、协调、参谋和服务作用，确保全院工作正常开展。

一、准确职能定位，提升服务水平

围绕大局，筑牢服务思想。结合“忠诚、为民、公正、廉洁”政法干警核心价值观活动，办公室牢固树立为审判工作服务的思想，注重培养办公室干部服务意识，将“为了审判，服务审判，促进审判”作为工作出发点；牢固树立为领导决策服务的思想，及时准确把握法院工作的难点、热点和发展方向，注重对新情况、新问题的研究分析，及时向领导提出意见和建议，发挥了参谋助手的作用；牢固树立为干警服务的思想，在办公室工作中，注重为干警创造良好的工作环境和后勤保障。

二、主要工作完成情况

（一）强化公文规范。在公文管理中，一是严格按照“一个口子进”的原则，公文均由办公室专人统一签收、分办，未经登记、分办的公文，一律不予办理。二是严格按文件发布层次分发阅读文件，做到不超范围、不越层次、不乱级别传阅文件，并做好传阅文件的登记和回收工作，第一季度共传阅各类文件余份；三是严格按规定要求办文，对本院重大工作部署、工作中的亮点均以文件、信息、内部传真电报等公文形式向上级机关报送，专门设计了内部传真电报格式，由分管领导严格审批后才能报送。第一季度共起草撰写各类公文余份；四是严格规范印章管理，对需要加盖印章的所有法律文书和有关稿件，都由专人审查把关，逐份登记。

（二）加强机要保密。加强了保密制度建设，建立健全重大活动、重要会议、重要事项等一系列保密制度，健全涉密人员和秘密载体管理，局域网安全保密管理等制度。

（三）抓好档案管理和精神文明活动。严格按照《档案法》和上级法院及县档案局的要求，规范和完善各项档案管理工作。第一季度，档案室对年度本院所产生的文书档案进行了全面收集，按要求进行了整理、分类、编序，其中包括永久卷、xx年期卷，xx年期卷，共计卷。进一步完善了阅档制度，对外单位和个人查阅档案把好关口，今年共查阅案卷次。按照文件要求，第一季度制订了工作计划，调整了领导小组，积极开展了精神文明活动。

（四）做好会议服务工作。第一季度组织完成了各类大小会议余次，接待了等有关部门的调研检查，没有出现失误。

（五）加强值班安保工作。对全院第一季度的值班工作做了安排部署，并定期检查，没有发生影响治安稳定现象。

（六）加强后勤保障服务。其一，落实财物管理。严格执行财经纪律，落实经费管理制度，坚持“审批一支笔，收支两条线”，公开了1至3月“四费收支”情况并报院纪检组，顺利完成了第一季度经费保障工作；其二，加强后勤供给。公务接待提倡热情，但坚持厉行节约，第一季度共完成接待多次；规范办公用品和大件物品购臵。修定了办公物品申购表、计算及耗材更换、报修备考表，先由部门领导提出申请，报办公室审批后再购买维修；严格车辆管理，重新制订了车辆使用审批表，加强安全驾驶教育，进一步规范了车辆使用管理工作。第一季度安排车辆台次，形成公里；其三，加强了院审判综合楼、乡镇法庭建设及法院三级网、科技法庭建设。

三、存在问题和不足

一是人员素质还需进一步提高；二是服务力度还需进一步增强；三是管理制度还需进一步完善。

四、20xx年工作计划

一是强化学习，不断提升工作能力。学习是增强能力、提高水平的必由之路，办公室将把加强学习作为提高工作水平的重要途径切实抓好。做到学以致用，促进知识积累和经验积累，真正起到承上启下、协调左右的枢纽的作用。

二是强化办公室牵头作用，大胆开展工作。将加大协调力度，促进法院各项工作正常、高效运转。

三是科学合理分工。将根据各岗位的具体情况，进一步科学、合理分配全室干警的工作，明确责任，落实到人。

四是加强办文、办会、保密、涉密、档案管理工作。从制度建设入手，加大对有关人员的教育，要做到制度健全，责任到人，严格管理，严格监督。

五是继续推动新审判综合楼、人民法庭建设、科技法庭建设等基础设施建设，做到保质保量抓建设。保证在年中搬入新办公楼。

六是加强法院信息化建设和应用，以审判流程管理为中心，实现案件管理、司法统计、队伍管理、硬件设施信息化管理。

七是努力做好各项后勤服务，保证法院各项工作的正常运转。